Investir dans l’immobilier offre une grande sécurité et vous permet de conserver un actif réel et tangible. Vous souhaitez sauter le pas ? Dans un projet de cette importance, pas de place à l’improvisation. De la définition de votre projet aux moyens à mettre en œuvre, en passant par le financement et les dispositifs fiscaux pour le réaliser, quelles questions devez-vous vous poser pour limiter les risques ? Voici quelques pistes utiles.
1. Où investir ?
Pour réussir votre investissement, renseignez-vous sur les villes, les zones, les plus porteuses selon des critères objectifs et rationnels.
Étudiez la dynamique du marché immobilier du secteur que vous avez choisi. Quel est le prix moyen des biens en vente - et en particulier les biens neufs similaires à votre projet ? Comparez les différents programmes, leurs caractéristiques, leurs différences de prix au m².
Si vous destinez votre bien à la location, la zone doit répondre aux besoins des futurs locataires : aménagements urbains, proximité des commerces, écoles, parcs… Renseignez-vous sur le quartier et sur le niveau de satisfaction de ses habitants. Le secteur prend-il de la valeur ? etc.
Sachez qu’à La Réunion, la demande est globalement très forte. Dans tous les cas, n’hésitez pas à nous demander conseil, nous serons ravis de vous renseigner sur les zones à fort potentiel.
Pour pallier les risques de vacance locative et de défaut de paiement de loyers, vous pourrez souscrire une assurance locative. Comptez 4% du loyer, entièrement déductible.
2. Financement : quel interlocuteur ?
Si votre projet est déjà bien défini, alors votre banque est un bon interlocuteur. Gardez en tête, cependant, que les banques ne proposent que des produits immobiliers de leurs réseaux, ne vous laissant qu’un choix restreint.
Si vous avez besoin de conseils personnalisés plus techniques, vous préférerez vous tourner vers un professionnel de la gestion du patrimoine indépendant. Il vous proposera un plus large choix de produits et vous prodiguera des conseils techniques, financiers et fiscaux plus poussés. Ses services ne vous coûteront rien, au demeurant, puisqu’il sera directement rémunéré par l’opérateur pour l’apport d’affaires.
3. Dois-je mettre un apport dans mon projet ?
Si vous recherchez une résidence pour votre usage personnel, votre apport permettra de réduire les mensualités du crédit et donc les intérêts que vous payerez. En revanche, si vous destinez le bien à la location, votre apport ne sera pas utile car les intérêts d’emprunts sont déductibles de vos revenus fonciers.
Quel que soit le type de prêt que vous choisirez, nous vous conseillons de faire attention à sa souplesse en termes de durée, de montant des mensualités, ainsi que la possibilité de rembourser par anticipation ou de stopper momentanément les mensualités en cas de besoin.
4. Quels frais prévoir ?
Certains frais sont incompressibles lors d’un investissement dans l’immobilier neuf :
- Frais de notaires 1,5%
- Frais de caution 1%
- Frais de dossiers bancaires : de 300 à 800€
- Le cas échéant des frais de courtier
- En cas d’achat en VEFA : intérêts intercalaires
- Taxe foncière : l’équivalent d’un mois de loyer
5. Quels recours en cas de défaillance et/ou de malfaçon ?
La construction d’un logement neuf vous permet de bénéficier de différentes garanties à plus ou moins long terme.
En cas de retard ou de défaillance du promoteur, la Garantie Financière d’Achèvement.
En cas de malfaçons ou non-conformité : la Garantie de Parfait Achèvement, la Garantie Biennale ou encore la Garantie Décennale.
Attention, ces garanties courent à compter de la réception des travaux et pour des durées variables. Prenez le temps à la remise des clés de tout inspecter, y compris les parties communes de l’immeuble.
6. Quel dispositif de défiscalisation ?
Si vous optez pour un logement nu et que vous le destinez à la location, le dispositif Pinel vous fera bénéficier d’un crédit d’impôt jusqu’à 32% (Pinel DOM) en vous engageant à louer votre bien pendant 6, 9 ou 12 ans à un loyer plafonné.
Vous devrez en outre respecter les plafonds de ressources des locataires stipulés par la loi Pinel.
>Si vous souhaitez en savoir plus sur la loi Pinel, nous vous invitons à lire cet article
Investir dans l’immobilier est un engagement important qui ne s’improvise pas car les erreurs peuvent couter cher. Pour mettre toutes les chances de votre côté, n’hésitez pas à vous faire conseiller par un professionnel de l’investissement immobilier et à lui poser toutes vos questions. Au fur et à mesure des entretiens, votre projet prendra un contour beaucoup plus clair et précis et vous permettra de vous lancer en évitant de vous tromper.
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