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CAS 1 : APPARTEMENT T2, FONDS PROPRES

Informations sur la société

  • Chiffre d’affaire : 3 000 000 €
  • Résultat fiscal : 195 000 €
  • Montant total d’impôt : 58 006 €

Informations sur l’investissement

  • Type de bien : Appartement de type T2
  • Montant : 150 000 €
  • Financement : 150 000 €  sur fonds propres
  • Loyer annuel : 2 927 € revalorisé à 2 %
  • Gain prévisionnel de l’opération net d’impôt :
    57 527 €
  • Pourcentage sur le montant investit : 39,31 %

Sur l’hypothèse d’un placement net d’impôt au taux de 2% par an de la trésorerie engagée (5 333+150 000) de la société, le gain serait de 23 095 €.

Le gain prévisionnel de l’opération net d’impôt est 2,5 fois plus important – 249 %.

Opérations liées à la SCI en 7 ans.

  • Trésorerie de la SCI cumulée : 3 475 €
  • Résultat Fiscal cumulé : – 47 254 €
  • Valeur nette comptable: 104 603 €
  • Valeur de revente : 168 100 €
  • Impôt sur plus-value : – 21 163 €

Le résultat fiscal de la SCI est toujours déficitaire par l’imputation des amortissements, donc sans conséquence fiscale. La trésorerie est toujours positive.

  • Coût sur exploitation : – 154 997 €

À part l’immobilisation des fonds propres et compte courant, la trésorerie de la société mère est positive de
3 475 € soit un peu plus de 496 € par an en lissé.

  • Résultat fiscal de l’opération : – 196 715 €

Le résultat fiscal de la Société mère est toujours déficitaire par l’imputation du déficit fiscal de la SCI, donc sans conséquence fiscale pour la Société mère.

  • Gain d’impôt : 65 565 €

Le déficit fiscal de la Société mère ajoute un gain d’impôt de 13 663 € au 52 902 € du gain fiscal au titre de la déduction de l’investissement du résultat net fiscal.

  • Produit net sur vente : 168 100 €
  • Gain d’impôt : 65 565 €
  • Coût sur exploitation : – 154 997 €
  • Impôt sur plus-value : – 21 163 €

CAS 2 : APPARTEMENT T3, PRÊT AMORTISSABLE

Informations sur la société

  • Chiffre d’affaire : 2 500 000 €
  • Résultat fiscal : 295 000 €
  • Montant de l’impôt : 91 336 €

Informations sur l’investissement

  • Type de bien : Appartement de type T3
  • Montant : 220 000 €
  • Financement : Prêt amortissable sur 7 ans à 4,5%
    • Apport : 50 000 €
    • Emprunté : 170 000 €
  • Loyer annuel : 4 211 € revalorisé à 2%
  • Gain prévisionnel de l’opération net d’impôt :
    66 097 €
  • Pourcentage sur le montant investit : 31,40 %

Sur l’hypothèse d’un placement net d’impôt au taux de 2% par an de la trésorerie engagée (14 807+50 000) de la société, le gain serait de 9 635 €.

Le gain prévisionnel de l’opération net d’impôt est prés de 7 fois plus important – 686 %.

Opérations liées à la SCI en 7 ans

  • Trésorerie de la SCI cumulée : 10 468 €

  • Résultat Fiscal cumulé : – 65 681 €

  • Valeur nette comptable: 149 184 €

  • Valeur de revente : 241 828 €

  • Impôt sur plus-value : – 30 878 €

Le résultat fiscal de la SCI est toujours déficitaire par l’imputation des amortissements, donc sans conséquence fiscale. La trésorerie est toujours positive.

  • Coût sur exploitation : – 257 409 €

    À part l’immobilisation des comptes courants, dans le cas d’un apport en capital par un prêt amortissable avec un apport de 50 000 €, la trésorerie de la société mère est négative soit un peu plus de 3 064 € par mois en lissé.

  • Résultat fiscal de l’opération : – 309 277 €

Le résultat fiscal de la Société mère est toujours déficitaire par l’imputation du déficit fiscal de la SCI, donc sans conséquence fiscale pour la Société mère.

  • Gain d’impôt : 103 082€

    Le déficit fiscal de la Société mère ajoute un gain d’impôt de 27 575 € au 75 507 € du gain fiscal au titre de la déduction de l’investissement du résultat net fiscal.

  • Produit net sur vente : 251 302 €
  • Gain d’impôt : 103 082 €
  • Coût sur exploitation : – 257 409 €
  • Impôt sur plus-value : – 30 878 €